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在“城中村”改造的博弈中，存在着三方对弈者：政府、房地产商和“村民”。“城中村”的最终改造方案，将是这三方利益平衡的合约安排。“村民”们的要求是在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿，房地产商的要求是在投资改造中至少获得平均收益，而政府的希求是避免财政的压力和保证市场、社会的稳定。在这种情况下，“城中村”改造的真正难点，就是改造的资金从哪里来？政府的担忧是，拆迁过程中的利益冲突会成为社会不稳定的因素，政府自己开发因成本过于高昂难以启动，而给予优惠政策吸引房地产商介入开发，又可能造成房屋过量供给，冲击业已趋近饱和的房地产市场，使目前房地产开发中大量的国有银行贷款无法收回；房地产商的担忧是，此种拆迁开发中的利益矛盾重重，不确定的变数很多，高昂的交易成本会吞没和消散房地产开发的正常收益，政府对楼层高度的管制会使开发最终变得无利可图；“村民”们的担忧是，他们既得的房地产租金收益在开发中得不到保护，而且会损失市中心区域房地产升值前景的好处（过去的5年铺面租金几乎翻了5倍左右），他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由，对他们的既得利益寸金必争。
从纯粹开发经营的角度看，似乎问题很简单，要改变“城中村”为人们所诟病的建筑“过密化”和混乱无序状态，无非是开发高度空间来替代低度空间的拥挤。仅就资金来源来说，香港依靠土地批租获得财政收入和开发资金的做法以及珠江三角洲以房屋期权聚集建设资金的做法都是现成的成功经验。但复杂的是开发过程也是一个利益博弈的过程，必须创造一种对弈各方共赢的合约安排才能使开发顺利和成功。政府在这种博弈中显然处于主导的地位，可以通过另辟一块住宅地来置换“城中村”的地产；可以通过放宽房地产商在改造“城中村”中建筑高度的限制和减免开发中的部分附加费用，使房地产商有能力以新建住宅的期权来置换“城中村”在一个规定时点的现有住房；还可以通过将“村民”现有村落住宅的使用证变更为城市住宅产权证，使“村民”获得新房产的完整产权，从此可以出售和抵押房产，以此来换取“村民”在住宅拆迁补偿价格上的让步。为了防止因“城中村”的改造带来房屋过量供给和房地产市场的波动，改造显然不宜大规模地进行，而要有步骤、分阶段地进行，不能奢望在短期内完成。城市建设应是百年大计，切忌在“几年大变”的冲动下一哄而起。不过，对规划中必须改造的“城中村”，要立即确定和公布改造范围以及房屋改造补偿的建筑时点，因为在我们调查时，有些改造中必然要推倒的“过密化”建筑还在进行新的翻建，这会进一步增加改造的成本。
过去多数对村落城市化的研究，都把问题的焦点放在户籍制度的改革上，以为户籍制度的彻底改革，会使城市化进程一路凯歌。然而我们从“城中村”村落终结的过程中看到，户籍制度在这里几乎已经不再发生作用，但村落的城市化并没有因此而完成，村落的终结还要经历一个艰难的产权重新界定的过程和社会关系网络的重组过程。广州“城中村”的情况，或许有其许多超阶段发展的特殊性，但它预示的村落终结过程中的各种冲突是有普遍意义的。
一个由亲缘、地缘、宗族、民间信仰、乡规民约等深层社会网络连结的村落乡土社会，其终结问题不是非农化和工业化就能解决的。村落终结过程中的裂变和新生，也并不是轻松欢快的旅行，它不仅充满利益的摩擦和文化的碰撞，而且伴随着巨变的失落和超越的艰难。
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（本文原载《中国社会科学》2002年01期；第168～179页）
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文章来源：中国民俗学网
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