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从个体理性选择的角度看，“城中村”这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结果。但是，农民是否具有或能够具有追求收益最大化的经济理性，这本身就是学术界长期争议的一个问题。社会学和人类学中大部分注重“小传统”、“地方性知识”的实体主义学者，都认为小农是缺乏现代经济理性的，并往往陷入非理性的“深层游戏”，即使不能武断地认为他们是非理性的，小农具有的所谓“理性”也是一种不同于“功利主义”的“另类理性”，对于生活较为富裕的农民来说，这是因为农民在缺乏资本积累和增值的外部刺激情况下保持的“安逸自足”和“明哲适度”的生活态度，而对于生活艰难的农民来说，则是出于规避生活风险的“生存理性”（注：Geertz，C.，The Interpretationof Cultures.New York:Basic Books，1973;Chayanov，A.V.，The Theoryof Peasant Economy.Madison:University of Wisconsin Press，1986;Scott，J.C.，The Moral Economy of the Peasant:Rebellion andSubsistence in the South-east Asia.New Haven，Conn.:YaleUniversity Press，2001．）。与这种小农“另类理性”的解释相反，很多经济学家和一些历史学家论证了以“经济理性”解释小农经济行为的“普适性”，认为农民的潜质其实与土地投资者没有什么差异，一旦有来自外部的新的经济刺激，农民一样可以走出支配他们的“生存逻辑”，做出追求利益最大化的选择（注：Schultz，T.W.，TransformingTraditional Agriculture.New Haven，conn.:Yale University Press，1964;Popkin，S.，The Rational Peasant:The Political Economy ofrural Society in Vietnam.Berkeley:University of CaliforniaPress，1979．黄宗智：《长江三角洲小农家庭与乡村发展》，中华书局，2000年。）。其实，从过程分析的角度看，这两种观点并不存在根本的理论冲突和差异，冲突和差异只在于我们是否能够假设会发生使农民从“生存理性”过渡到“经济理性”的“巨变”。而对于濒临“村落终结”的“城中村”的“村民”来说，这种“巨变”是真实地发生了。
我们在调查中了解到，村民每户的宅基地面积在70多平方米，用市亩制计算，也就是一分多地。农民创造的“一分地奇迹”，是最大化地利用了土地价值，把楼盖到6－8屋，使拥有的住宅建筑面积增加到400－600平方米，而且建筑从2层以上探出，最大限度地挤占了公用街道的“空域”，尽管并没有占用公用街道的“领土”。“村民”们一般是自己居住一层，而把底层的铺面和其他住房全部出租。铺面的租金要视商业位置而定，差异较大，而住房的租金一般在每平方米每月10－15元，这在市中心的地理位置是非常便宜的价格。每层楼一般有两个单元房，但由于租客很多是外地单身来打工的，所以一个单元也可能是几个租客合住。“城中村”里一个有趣的现象是，一个单元的租金并不是固定的。比如，一个单元如果一家人居住，租金是每月600元，但如果是4个单身合住，就是每月800元，每人分摊200元，5个人合住每月就是900元，每人分摊180元，6个人合住则是每月1000元，每人分摊160多元。但是这种逻辑并不会一直持续下去，因为“村民”们已有了住房折旧的概念和规避“拥挤”风险的意识，他们有一个约定俗成的符合效用最大化的房客与居住面积匹配的比例。
“城中村”的这个“故事”，使我想起张五常应用于亚洲的著名的“佃农理论”。以前，西方学者一般都认为，耕地的固定租金制比收入分成制更有利于产出的最大化，因为固定的租金比随产出增加而增加的租金对佃农的劳动和资金投入具有更大的刺激力。张五常则根据理论逻辑和经验数据证明，在竞争和由于人多地少而造成的劳动力充分供给这种特殊的约束条件下，耕地的一定的收入分成制也是最有利于产出最大化的合约安排。他的论证逻辑是一个简单的假设“故事”：假如一个佃主有一大块耕地，他租给一个佃农，获得的收入分成率会较高，因为规模经营的效益可以使佃农不另谋高就。但佃主并不满足于此，于是他把土地分租给两户佃农，虽然他的分成率会下降，但由于耕作规模变小后单位面积的投入增加，总产出的增加会使佃主的总收入也增加。但是，如果佃主不断地把耕地切开分租，这种分成率下降而总收入提高的逻辑不会一直持续下去，到某一点佃主再切下去，佃主的总收入就会下降，也就是说耕地分租的曲线上，只有一个点是符合收益最大化而又与竞争均衡没有冲突的。亚洲某些地区土地改革确定的佃主的分成率不能超过耕地收入的37．5％，就是接近这个点的一种分成率，这说明依靠政府管制实行的土地改革的成功，实际上也是一种竞争合约的成功（注：张五常：《佃农理论：应用于亚洲的农业和台湾的土地改革》，商务印书馆，2000年。）。
“城中村”的“房租故事”与张五常的“地租故事”很相似。实际上，城市土地的收益率，存在着一个自由竞争的均衡价格，在某种制度约束和管制的条件下，会出现收益率降低和“租金消失”的现象，但“租金”不会真正的消失，它会以别的形式得到补偿或以政府成本的形式表现出来。“城中村”的住宅建筑不是没有制度约束的，政府规定村民的住宅最高可以盖到3层半，否则就要罚款，但村民们都违规盖到6－8层，因为租金增加的收益足以超过罚款付出的成本。在市区地价高涨的情况下，一般分布状态的6－8层的住宅还不足以达到土地收益的均衡价格，而6－8层似乎是政府可以容忍“村民”违规建筑的最高极限，在此情况下，“村民”为了补偿自己的土地收益低于竞争均衡价格的差价，就只有最大化地利用可支配的面积和空间，这就是“城中村”密集建筑“怪物”产生的根本原因。所以，如果在改造“城中村”的过程中，“村民”不愿意损失租金收益，政府也不愿意付出巨额补偿，惟一的办法，就是使住宅向更高层发展，以更高层的空间收益置换目前空间收益，这样才能基本保证达到或接近市区土地收益的竞争均衡价格。
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文章来源：中国民俗学网
【本文责编：王娜】
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