地产商，一体化的拓荒者
他们是城市一体化最早的拓荒者和实践者，开楼巴，设学校，建会所，修医院，几乎以一己之力改变了居住格局，缩短了城乡之间的鸿沟。但这种”企业办社会“的主动实践是扭曲的、被迫的，因而也留下了一体化实践之下政府与企业如何互动的众多遗憾和教训。
南都周刊编辑 吴金记者·牛思远
基础交通设施的一体化是城市一体化的前提和基础。 摄影·潘劲松
祈福新一户三代同堂的居民，两年前买下的房子和汽车是他们安居乐业的投资。 摄影·谭伟山
“这个历史说起来真是‘有血有泪’的啊。”回忆起当初卖房的情景，孙颖仍不禁唏嘘。
孙颖是星河湾集团品牌副总监，也是市场营运中心的负责人。10年前，当她作为一名地产从业者来到番禺时，这里还是一块与广州城区隔江相望的荒地，到处是桑基鱼塘、蕉林稻海的岭南田园。
孙颖和同行们的到来，打破了这片土地的平静，也悄然改变了新老广州人的置业观念。如今，这里已经聚居了30万新老广州人，早就成了一片居住热土。
华南板块一等就是好多年
孙颖他们的到来，可以追溯到1988年洛溪大桥通车。这座由香港富豪霍英东捐资1000多万兴建的大桥，最先带旺的是桥南的洛溪新城、丽江花园、广州奥林匹克花园。随后，一系列番禺大盘以便宜的价格、优质的环境吸引了众多广州人前来置业，也引发了一场规模更大的房企圈地运动。
1999年番禺大桥和华南快速干线的相继贯通，比洛溪更往南的小镇南村几年内便汇集了星河湾、锦绣香江、祈福新、华南新城、华南碧桂园、雅居乐花园、南国奥林匹克花园、广地花园等八个硕大的楼盘，最大7500亩，最小的也有1000亩，在一片河滩农田上拼起了一座人居卫星城。也正是在那时孙颖来到了珠江南岸这片地产热土的。
孙颖回忆说，当时很多销售人员并不愿意到番禺工作。在郊区卖楼，带客户看房远不像市区那样上个楼就行，“因为都是大盘，一个园区走下来不知不觉间半天就没了”。最让这些人烦恼的还不是工作量大，而是交通的不便。当时，这里是一块被公共交通遗忘的角落，只有华南快速干线落寞地伫立。
“你看华南板块现在哪个楼盘没有楼巴？”为了吸引业主，几乎所有华南板块的开发商都开设楼巴，但因线路少、班次不多、收费过高等问题也成为业主不满的焦点。“当时曾有人提议把所有楼巴联合起来运营，但因为中间利益谈不拢，最后还是不了了之。很多楼巴其实都是贴钱运营，业主又没有其他的出行工具只能靠楼巴，这背后其实是政府缺位，没有统一的市政规划。”孙颖说。
艰难运营的楼巴只是冰山一角，背后是开发商对政府配套的漫长等待，以及等待过程中的种种博弈。当时有个小插曲，2002年刚确定地铁规划时，两家发展商把地铁口当卖点，一家在一个地铁口附近建了一个小楼，另一家干脆搭个大宣传板，上书“真地铁口在这里！”对市政配套的争夺近乎撕破脸皮，足见其缺乏程度。
事实上，已经开通一年的三号线即便现在，到了番禺，地铁站依旧荒凉，四处荒草不说，连接驳的公交车站离地铁站附近也有几百米，很多人出了地铁站回家还要靠摩的和黑车。
交通的难题只是当时困扰番禺开发商的诸多市政配套问题之一，教育、医疗、商业??一系列因为政府规划缺位而造成的麻烦始终与这块土地如影相随。
“华南板块的问题其实是特定历史背景下的必然产物。”据当时参与华南板块楼盘营销策划的地产专家赵卓文介绍，1997年确定撤市设区后，番禺保留土地审批权三年，先知先觉的开发商嗅到了番禺即将并入广州的风声，于是在番禺撤市前夕，大片靠近广州的土地以协议转让的方式被快速批出，价格低至20万/亩以下。如果通过招拍挂，价格至少要400万/亩到500万/亩，开发商仅土地价格就大赚了一笔。
在这些低价获得的大块土地上，房企纷纷打造着自己的王国，但也不得不为“谁开发谁配套”的开发模式埋单。开发商们竞相建起学校、超市、酒店、运动场馆甚至医院。但这些“要么不建，要么都建”的配套，却让享受了低价买楼的业主们在入住后面临着远比市区高昂的生活成本。
“这样的结果就是开发商建起了一个个有围墙的楼盘，而不是城市片区，学校、医院、商场、交通都不够用，楼盘与楼盘之间的商业也不连续。”赵卓文说，由于政府没有长远规划，在逐利的企业的主导之下，华南板块的廉价启动留下了很多遗憾。“政府和市场两手都要硬，只有政府行为和市场行为完美结合，才能有完美的结果。”
尽管华南板块的楼盘曾一度占领销量榜的前五位，但滞后的市政配套还是让不少业主难以久留这座“睡城”，在2004年前后，在市区楼盘“新都市主义”的鼓动下，不少在郊区置业的业主开始告别了这个“城内卫星上天，城外刀耕火种”的卫星城，重回市区。
东部板块不得已而为之
“华南板块现在道路已经基本不是问题了，最需要的是教育和医疗。”任伶生说。任是香江地产住宅营销副总监，最近正考虑生个孩子，并把老人接过来，学校和医院是她最看重的硬件。
任伶生2003年来到广州，虽然在东部板块的翡翠绿洲工作，却选择了在华南板块置业。“我当初选择番禺安家，一是价格，二是环境不错，三是有一个升值的空间。”其实对她这样的新移民来说，住郊区还是市区并不重要，价格和环境才是首要问题。
但接下来的人生阶段要面对的问题开始有些不同。“华南板块不缺好的社区，但却没多少像样的小学、中学，虽然大学城就在咫尺，可中间的人怎么办？”任伶生的问题很有代表性。其实这里并不是没有好学校，为了卖房子，许多开发商在设计之初便大打教育牌：碧桂园自办国际学校，祈福兴建幼儿园至大学预科的系列学校，星河湾引进名校执信中学，锦绣香江联合中大、北大办学??各大楼盘无不以漂亮豪华的校舍吸引着置业者目光。然而，开发商自建的民办“贵族”学校动辄数万一年的学费，却远非一般业主所能承受，毕竟很多人在郊区置业，就是因为荷包不足。直到今年初，才传出番禺区教育局将接管楼盘学校的好消息。
“社区自己去办学校，完全是不得已而为之。而像医院这种设施，谁都不愿意设在居住区里，业主郁闷，开发商郁闷。” 任伶生现在的计划是在自己工作的翡翠绿洲买一套大点的房子，那里试运营一年的广州香江育才中学马上正式招生，而当地的教育资源也要更丰富一些。“未来可以把小孩和老人放那边，平时住番禺，周末过去，但现在还不行，医疗是个问题。”
翡翠绿洲的变通办法是用楼巴连接周边的新塘水电医院、萝岗的大型医院和社区医院。“开发商推动不了政府，只有依托政府，在自己的能力内做事。”说这话时，任伶生的身份转为了开发商。
与早先华南板块的靠营销策划起家、异军突起、各自为政不同的是，东部板块有着开发区雄厚的产业基础作依托。在广州“南拓北优、东进西联”的城市布局里，这里是未来广州城市向外扩展的基本方向。这块处于广州、东莞、深圳这个珠三角左岸黄金走廊上的区域，拥有广州开发区、科学城和增城工业区等一系列产业基地，摩托车、汽车和IT产业提供了数十万的置业人群。富力、合生、中海、保利、金地、新世界、碧桂园这些驰骋全国的地产巨头如今都已在此扎寨圈地，东部板块也成了继华南板块后的又一方热土。
“开发区去年扩大了三倍，人多了不少，而现在产业、配套都是有的，只是没有整合在一起。”任伶生说，尽管跟慢慢成熟的番禺相比，东部的政府规划要好很多，但速度还是太慢。“现在所有的楼巴和货车都走广园东快速路，不像番禺有三条立体线，当然东部现在也有地铁、轻轨、公交，但是建设速度还是跟不上发展。”
规划跟不上发展，身在此地的很多地产商又开始做起10年前华南板块曾经做过的事情：建学校、引商业、设楼巴、开会所……“我们自己去做学校，也是因为等东部教育起来实在太慢了，而且也无法满足我们这么大的项目需求。可是我们力量有限，能满足自己的业主，却没有办法让旁边的人也受益。医疗又是我们开发商没办法做的。”任伶生说道。
金沙洲跑快规划一点点
相比于华南板块和东部板块的广州同城一体化，时下愈发火热的广佛同城化是一个多年“只听楼梯响，不见人下来”的概念。
早在1990年代，佛山南海区的黄岐－盐步一带就因与广州的芳村、荔湾仅一江之隔，而被称为广州中山八路延伸线的“中山九路”，吸引了不少广州人前去置业。一时间，针对广州西部买家推出的楼盘曾多达20个。
2007年第四届广佛论坛上，涉及广佛经济合作、同城化整合、产业合作三大主题的调研报告正式出炉，随着广佛两市年票互认、交通路网的不断对接等实际内容实施，广佛同城化逐渐加温。今年年初,《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》出台，广州佛山同城化以最权威的方式尘埃落定。3月19日，广佛合作框架协议落笔定篇，在两市的规划中，光是要衔接的道路就达55条。
“在各个产业中，房产一体化是最容易实现的。只要基础交通实现一体化，房产一体化就能迅速实现。” 国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在近日的一次论坛上说。
实际上，地产商早已伺机而动。从2000年开始，许多原本扎根广州的房企如碧桂园、奥园、中海、保利、恒大、雅居乐等，先后掀起了继黄岐之后的大佛山开发第二波，大量储备土地，随后万科、合生、恒大、招商、时代等地产商又第二波接踵而入。相关数据显示，目前在广佛边界楼盘居住的广佛人已有10万。
这其中，位于广州与佛山交界的狭长岛屿金沙洲，因广佛高速路及环城高速公路从区内穿过，被广州政府规划为广佛都市圈中心的居住新城而备受关注。在广州的规划里，这里将容纳16.5万居民，如果把南海里水和黄岐算在内，大金沙洲地区未来将容纳人口30万。
“我们当初拿这块地的原因就是看到了政府未来的规划。”中海佛山项目经理贺传浪说，中海在佛山三个楼盘中，受广佛一体化影响最直接的就是中海金沙湾。对于这个地处金沙洲的项目，中海在做项目发展规划的时候，就放弃了完全由发展商来建配套的想法，“我们的原则是发展商自建加政府配套。”
“华南板块出现购物昂贵的问题是因为缺乏替代选择，金沙洲不一样，周边有大型的shopping mall，黄岐嘉洲广场有很大的易初莲花，也有免费班车接驳到我们小区，你觉得贵的话可以去易初莲花买。”在中海的计划里，除了满足业主的日常消费外，在教育、医疗、交通等大的市政配套上，开发商并不打算做很大的投入。“我们虽然也有自己的小学和幼儿园，但不会像祈福新那样去建很好的学校，也不会学华南板块那样引进名校，而是希望政府去分担这一块。”
贺传浪说，金沙洲与华南板块不同之处在于规划先行，发展商的步伐建立在政府的规划上，只是比规划“跑得快了一点点”，未来整个还是按照政府规划来实施。
中海金沙湾现在的交通规划方案也是尽量以公共交通为主，如今已经入住的1000多户业主出行主要靠三条公交线和自驾车，楼巴只是作为业主更快前往天河等定点位置的辅助交通手段，更多时候承担的是看楼车的作用。在中海与业主的合同里，写明了楼巴是为了解决短期内政府建设滞后的问题，只承诺开通到地铁启用之时。“每个发展商做楼巴肯定是亏的，如果我这个地块是两年后推出，可能就不需要做楼巴了。”
在金沙洲这块新的开发热土上，众多开发商都像中海这样，在拿地之时就明确了什么该建什么不该建。“哪里是学校，哪里是医院，政府的规划已经很清晰，现在只是政府什么时候开建的问题。”
经过华南板块的“企业办社会”和东部板块的依托产业，在金沙洲这块热土之上，地产商终于开始沿着政府的规划去做自己该做的事情——政府的归政府，企业的归企业。
祈福新邨：一座样板“卫星城”的前世今生
在如今已经被“番禺新城”新规划纳入其中的华南板块，祈福新是一个极具代表性的项目，它的过去、现在和将来，都折射出一个地产商主导实践的卫星城在城市一体化进程中的酸甜苦辣。
1991年，祖籍番禺的香港地产商彭磷基来到番禺，在钟村、市桥两个小镇之间一块 “三不管”的荒地上实践着一个名为祈福新的城市运营梦。在那个中国还尚无大盘的地产时代，祈福新的出现，不但引领了华南板块的风气之先，也大大推动了广州城市南拓的进程，更在其后数年直接影响了整个中国地产业大盘时代的到来。
号称“中国第一村”的祈福新历经数次扩张，至今规划用地已达7500亩（已开发6000亩），聚居着来自40个国家及地区的近10万居民。这个曾连续6年获得广州楼宇销量冠军的超级大盘，以无所不包的“卫星城”模式，打造出了一个几乎可以自给自足的小社会。
在这个小社会里，有涵盖幼儿园到大学教育的7所学校，按国家三甲标准建造的祈福医院，4间星级标准的酒店，4个大型主题俱乐部，7个大小不一的会所，篮球场、羽毛球场、网球场等你能想到的运动设施几乎无所不有，更令人乍舌的是它还拥有一个绵延两公里的郊野公园。这样的配套，在大盘云集的华南板块乃至放眼全国，也无出其右者。
对于生活在祈福的“村民”而言，这里就是一座微型城市，衣食住行都可以在里面解决。银行、邮电局、派出所、消防局、菜市场、超市、200多间店铺的大型商场、快餐店、食街及大型对外交通巴士总站等一应俱全。祈福自设的车队24小时通车，不但每日有900多班次往返广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳等珠三角城市，甚至连小区内的每个区域及各个设施之间都有巴士联通，早上老人们带着小推车，坐屋村巴士去小区内的菜市场买菜是这里常见的情景。
祈福一直以“首个运营城市的概念开发的楼盘”自居，这里的医疗、教育、交通、商业等原本政府承担的公共设施几乎全由开发商承建甚至运营。这也与当时华南板块的其它楼盘并无二样，当时华南板块还尚处蛮荒之地，政府并没有统一的市政规划。这种“企业办社会”的扭曲是被迫的也是必需的，在政府缺位之下，地产商唯有尽可能地主动实践方能吸引更多的业主：出门有楼巴，读书有学校，购物有商场，休闲有会所……
但开发商毕竟不是政府，不可能真正运营一座城市。纵使开发商可以在社区内建设尽可能多的配套，但当前期的主动实践与后期的政府规划遇到冲突之时，依然避免不了麻烦。在祈福的网上论坛里，不少居民对于地铁三号线站点不在居住了10万人的祈福设站而耿耿于怀，如今，终于盼来了地铁七号线作为“弥补”，却依旧面临着从家门口到地铁站距离遥远的问题。2005年，番禺区政府规划新修两条穿过祈福小区的市政路时，也引发了不少争论。
另一方面，虽然开发商斥巨资兴建了多所学校，公立学校学位不足依然让入学问题成为业主抱怨的焦点。这里的10万住户中，仅有6000多人是钟村镇户口，但即便是安排这6000多户业主孩子接受义务教育，也让当地教育部门头疼。每当祈福学校开学，家长排队争抢学位的事情屡见不鲜。一个月前，为了一个幼儿园名额，甚至有家长提前三天日夜排队守候的场景。而投资高达10亿元的祈福医院，是按国家三甲医院及国际规范标准兴建的大型医院，至今仍只是番禺的医保定点单位，户口在广州的大多数业主看病不得不赶往市区。
时至今日，祈福新还有1000亩地土地可以开发，在经营“精英卫星城”十多年后，这个体量庞大的楼盘依旧在它认定的道路上步步前行。
可以预料的是，华南板块一体化实践中的市场（地产商）先行格局注定了其与滞后的政府规划配套之间的类似“折腾”还会持续相当长的时间。
